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Discussione: comprare casa o stare in affitto?

  1. #61
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    Il discorso è lo stesso, quella parte di capitale che metterebbe nella casa cmq avrebbe dei rendimenti, e comprandola + tardi nell'ipotesi che la lettura sul mercato in calo sia corretta pagherebbe molto meno di mutuo (perchè ha risparmiato di + nel frattempo e perchè la cifra d'acquisto è + bassa).
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  2. #62
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    Si chiaro. Quindi diciamo che per vedere se è conveniente o meno acquistare bisogna capire se ci si trova in una fase calante o crescente del mercato relativo alla casa da acquistare. Se si ha toccato il fondo e comincia a risalire allora è bene acquistare altrimenti no. Vabbé questo direi che era ovvio.
    Oltre a questo bisogna valutare se il capitale finale che si avrebbe investendo i soldi "non spesi" rimanendo in affitto rispetto all'acquisto frutterebbero di più rispetto al terminal value della casa eventualmente da acquistare.

    Right?

  3. #63
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    Il calcolo è grossomodo quello. Se però hai esigenze abitative inusuali comprare casa vale un pò di + di quello che dicono i numeri, perchè magari stando in affitto non soddisfi le tue esigenze (tipo che ne so vuoi una voliera per uccelli in affitto, una stanza con soffitti di 4 metri perchè sei un pittore di quadri di grandi dimensioni, vuoi certi tipi di arredo/bagno/cucina che difficilmente trovi in affitto etc).

    Dall'altro lato c'è il fatto che se non sei molto convinto che rimarrai nello stesso posto a lungo comprare è meno furbo (e nn parlo di chi "sa" che andrà via, parlo anche di chi non è "sicuro" che rimarrà).
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  4. #64
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    Tralasciando le importanti problematiche soggettive e analizzando la cosa solo da un punto di vista economico, guardando i dati storici sembra che l'andamento del prezzo delle case segua sia ciclico e cmq in salita. Se si considera la durata di un mutuo ad esempio 20 anni, mi viene difficile trovare una situazione in cui il valore dell'immobile sarà, tra 20 anni, cresciuto solo dell'inflazione o comunque cresciuto di una valore così basso da rendere conveniente un affitto.
    Provo a buttare giù un esempio: casa 200K, debito 150k , mutuo 20 anni rata circa 1k, affitto 600, costo proprietà 2k annuo, tasso risk free 4% verrebbe fuori che al termine dei 20 anni perché convenga l'affitto il valore della casa dovrebbe essere salito solo del 15% circa. Poi vabbè può succedere di tutto ma è difficile pensarlo.

  5. #65
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    Sto cercando casa (probabilmente affitto) e mi sono riletto il 3d.

    Mi piacerebbe sapere da qualcuno esperto del settore se e come è cambiato il mercato negli ultimi mesi ty

  6. #66
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    Citazione Originariamente Scritto da RandallStephens Visualizza Messaggio
    Tralasciando le importanti problematiche soggettive e analizzando la cosa solo da un punto di vista economico, guardando i dati storici sembra che l'andamento del prezzo delle case segua sia ciclico e cmq in salita. Se si considera la durata di un mutuo ad esempio 20 anni, mi viene difficile trovare una situazione in cui il valore dell'immobile sarà, tra 20 anni, cresciuto solo dell'inflazione o comunque cresciuto di una valore così basso da rendere conveniente un affitto.
    Provo a buttare giù un esempio: casa 200K, debito 150k , mutuo 20 anni rata circa 1k, affitto 600, costo proprietà 2k annuo, tasso risk free 4% verrebbe fuori che al termine dei 20 anni perché convenga l'affitto il valore della casa dovrebbe essere salito solo del 15% circa. Poi vabbè può succedere di tutto ma è difficile pensarlo.


    mmmh non hai considerato che se compri casa in 20 anni di sicuro dovrai fare manutenzione straordinaria costosa, e che di fatto saresti pesantemente legato ad essa in maniera piuttosto statica (se decidi di cambiare aria non è che la metti in vendita e vendi automaticamente.. potrebbe passare davvero tanto tempo)

    tanto per fare un esempio spiccio, una persona a me vicina aveva deciso 20 anni fa di andare a vivere in campagna in una villetta, da 3 anni prova a venderla non trovando di fatto 1 sola persona che voglia andare a vederla per poter fare una offerta.. e ad oggi non trovo veramente un possibile compratore per un immobile del genere (un ricco che vuole la casa in campagna sarà disposto a prendere casa in una zona migliore/prendere un immobile di maggior pregio, ma dall'altra un povero difficilmente potrà mai permettersela anche facendo calare il prezzo di una buona %)

    boh, + ci penso e + il punto di vista economico "puro" mi appare come il meno importante rispetto all'avere le idee + o - chiare sul proprio futuro
    Ultima modifica di elfigus; 01-04-2014 alle 01:55

  7. #67
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    La manutenzione straordinaria "pesante" l'ho contata. L'abitazione considerata non ha imu alta essendo prima casa e costi condominiali sono meno di 25 euro al mese quindi nei 2k annui conteggio anche la manutenzione straordinaria spalmata sugli anni del mutuo, anzi sono stato forse troppo largo.

    L'altra non è una motivazione economica, ma rientra nella prime importanti problematiche soggettive che citavo.

    Concordo sul fatto che il punto di vista economico puro non necessariamente giochi un ruolo primario.

  8. #68
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    Mi piacerebbe sapere da qualcuno esperto del settore se e come è cambiato il mercato negli ultimi mesi ty


    I btp si sono molto rinforzati (rendimenti calati), e i prezzi degli immobili sono calati ulteriormente.

    Lo spread medio per i mutui si è ridotto abbastanza se il mutuo è per una % del valore della casa non troppo alta (spread a 2.4 per il 50% del valore oggi si trova, ai tempi del mio post di luglio era impensabile, si viaggiava a 3+ di spread). Le erogazioni sembra che timidamente stiano migliorando (cioè è un pò meno probabile di 6-9 mesi fa che la banca dica no).

    D'altra parte per la seconda casa è diventato chiaro che le tasse sono mostruose.

    Quindi per comprare per abitare le condizioni sono abbastanza migliorate, è possibile che in alcune zone il 2014 sia il bottom dei prezzi. In certe città le NTN (transazioni immobiliari) sono stabili o in leggero aumento. Non i prezzi, in calo o stagnanti cmq dappertutto.

    Ma dati i minori rendimenti dei btp anche di lungo e lunghissimo periodo, i mutui meno costosi, e gli ultimi cali, è possibile che chi magari a metà 2013 avesse valutato che ancora non c'erano le condizioni per comprare oggi riguardando bene i numeri abbia convenienza a farlo (ripeto, PER ABITARE. L'acquisto per investimento, cioè "a reddito" è ancora del tutto inappropriato a questi prezzi e con questo trend di mercato imo).

    Roma purtroppo da quel che sento ancora fa eccezione, soprattutto entro 6-7-8km dal centro (dentro il GRA, ma ai bordi, sono arrivati cali anche rilevanti). Ovvero sì, magari roba che andava a 5500-6000 al metro ora va a 5000, però rimangono cifre proprio imo scollegate dalla realtà e che scenderanno ancora di molto.
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  9. #69
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    Citazione Originariamente Scritto da Luciom Visualizza Messaggio
    [I]

    ........

    D'altra parte per la seconda casa è diventato chiaro che le tasse sono mostruose.

    .....
    quoto tutto e mi soffermo su questa tua frase (che obv condivido al 100%)

    qui si tratta proprio di una modifica radicale di quello che è stato un tratto caratteristico di milioni di famiglie italiani dagli anni 60 in poi...direi anzi una di quelle "peculiarità" tutte italiote che facevano sentire arrivato un uomo e soddisfatta la moglie....la 2° casa al mare/lago/montagna/collina

    quando mi capita di passare in liguria (ma anche su parte della riviera dai lidi ferraresi a cattolica) e vedo quello stock enorme di appartamenti in palazzi che mediamente fanno cagare (per contesto, esterni, interni, parcheggio ecc) mi chiedo: ma chi CAXXO li ha i soldi per mantenere SIC STANTIBUS LEGIS l'appartamento che il tuo vecchio ha comprato per 5M£ o 20M£ 30 o 40 anni fa?

    io erediterò (spero obv il più tardi possibile) una casa di 3 appartamenti (con ca 3h di terreno intorno) costruita da mio nonno con le sue mani nel 1959....è in un piccolo paese di mezza montagna dove l'usato messo bene sta oggi a 1,5K€/mq...ma è tutta teoria...col caxxo che OGGI vendi una roba del genere a quei prezzi...e cmq è la "casa di famiglia", la "casa dei ricordi"....e venderla è un po' come stuprare se stessi....ma so già che al 99% toccherà farlo...essendo l'alternativa quella di dissanguarsi per pagarci sopra tasse varie e manutenzione

    e non penso di essere l'unico in una situazione del genere

    non dico la cosa sia SBAGLIATA...dico solo che siamo imho di fronte ad un nuovo paradigma per la famiglia italiana del "ceto medio" (per quanto sociologi ed affini dicano che il ceto medio è ormai scomparso )

  10. #70
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    Questo con qualche modifica potrebbe essere utile. http://www.nytimes.com/interactive/2...w-nytimes&_r=0

  11. #71
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    Sì sembra fatto bene ma bisogna essere in grado di fare previsioni ragionevoli nell'ultima parte.
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  12. #72
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    faccio gravedigging di un certo livello riesumando un 3d del 2013\2014
    e colgo l'occasione per fare i miei più sinceri complimenti a @Luciom per la passione e la competenza espressa in tutti gli interventi che ho avuto modo di leggere su questo forum.

    essendo la tematica proposta nel thread sempre attuale, chiedo oggi rispetto al 2013\2014 come sia cambiato lo scenario e come ci si dovrebbe porre oggi come oggi di fronte alla scelta affitto\acquisto ipotizzando un roll di 70-100k e un sommatoria stipendi compositi (2 persone) di 3-3,5k.

    ringrazio anticipatamente chiunque volesse intervenire

  13. #73
    Antonius L'avatar di conilmionome
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    Citazione Originariamente Scritto da 123nkuloate Visualizza Messaggio
    faccio gravedigging di un certo livello riesumando un 3d del 2013\2014
    e colgo l'occasione per fare i miei più sinceri complimenti a @Luciom per la passione e la competenza espressa in tutti gli interventi che ho avuto modo di leggere su questo forum.

    essendo la tematica proposta nel thread sempre attuale, chiedo oggi rispetto al 2013\2014 come sia cambiato lo scenario e come ci si dovrebbe porre oggi come oggi di fronte alla scelta affitto\acquisto ipotizzando un roll di 70-100k e un sommatoria stipendi compositi (2 persone) di 3-3,5k.

    ringrazio anticipatamente chiunque volesse intervenire
    L'unico elemento positivo del comprare casa oggi sono i tassi di interesse bassissimi per i mutui. Quindi se accendi un mutuo e paghi i minimi in cash di tasca propria stai praticamente guadagnando soldi rispetto all'inflazione in quanto trovi anche mutui sotto il 2%, ma anche a 1% di interessi.
    Se invece devi pagare tutto cash, indebitandoti fino al collo per anni per giunta, bruciando così tutti i risparmi e la tua libertà finanziaria io eviterei decisamente.
    La casa come idea di "investimento" per il futuro è ormai superata. La realtà dei fatti è che se ci vivi non è un investimento, ma un peso econcomico e basta! E' un peso come l'auto, che oggigiorno anche qua conviene noleggiare ormai. Se si pensa alla possibile "rivalutazione" futura o al valore che può avere rivendendola in generale tutto è molto aleatorio, ci sono un infinità di case invendute anche a prezzi molto più bassi e da qui a 10-20-30 anni chissà cosa accadrà. Possono esserci scenari futuri sul mercato delle case inimmaginabili da qui a 20-30 anni quando estinguerai il mutuo, per dire, magari la tua zona da top diventa bronx? Magari ci sarann nuove concezioni di case energeticamente e costruttivamente piu efficienti e la tua varrà 4 soldi etc..
    Insomma, la casa di proprietà è spesso solo ed esculsivamente un fardello, senza contare che spesso il prezzo di acquisto, con relativo mutuo, non è altro che la prima di una lunga serie di rate non previste da valutare (si rompono le tubature? devi ridipingere? Tromba d'aria ti spazza il tetto? Arrivano dei vicini terribili etc..) avere la casa di proprietà è una mentalità tipicamente italiana che nel 90% dei casi ti affossa tutta la tua libertà economica concreta ma anche libertà generale di spostarsi semplicemente cambiando vita in un posto migliore con migliori opportunità (anche solo cambiando il quartiere se ti gira).
    Io lascerei perdere se non sei proprio sicuro al 100% di rimanere in quel posto a vita, di fare una famiglia e di trovare la casa super perfetta dei sogni, allora a quel punto il piano del ragionamento si sposta più sulle emozioni e le affettività che una casa può costruire più che sulle mera razionalità economica.
    Ultima modifica di conilmionome; 06-11-2017 alle 08:03
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  14. #74
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    faccio gravedigging di un certo livello riesumando un 3d del 2013\2014
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    essendo la tematica proposta nel thread sempre attuale, chiedo oggi rispetto al 2013\2014 come sia cambiato lo scenario e come ci si dovrebbe porre oggi come oggi di fronte alla scelta affitto\acquisto ipotizzando un roll di 70-100k e un sommatoria stipendi compositi (2 persone) di 3-3,5k.

    ringrazio anticipatamente chiunque volesse intervenire
    Dipende molto dall'area in cui ti trovi, il mercato ora è molto a macchia di leopardo
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  15. #75
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    Dipende molto dall'area in cui ti trovi, il mercato ora è molto a macchia di leopardo
    milano\provincia di milano\rho

  16. #76
    Antonius L'avatar di conilmionome
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    milano\provincia di milano\rho
    Vai di affitto.
    Milano è una realtà in continua trasformazione da quel che vedo, è difficile pensare sul lungo periodo e le zone possono cambiare repentinamente. Io lascerei perdere visto i prezzi sicuramente non proprio a buon mercato. Io e dal 2011 che bazzico per Milano e ho cambiato affitto 3 volte fino a finire ora a Pavia. Ogni casa/zona/appartamento/palazzo aveva qualche rogna, se avessi fatto il grande passo dell'acquisto ora magari sarei bloccato in qualche condominio con vicini insopportabili o in un appartamento in cui sono esplose random tutte le tubature o in un'altro dove hanno aumentato le tasse condominiali a dismisura e hanno costruito a caso davanti. Dato che ero in affitto ho potuto dire "ciao ciao micio micio" appena le cose non mi piacevano, viceversa he avrei fatto? Tralaltro di proposte di affitto ce ne sono parecchie a prezzi che partono alti ma che poi riesci a trattare bene perché tanto proprietari hanno la casa sfitta da tempo.
    L'ultimo affitto a Milano ero in zona famagosta (ospedale San Paolo) in una zona tutta nuova a due passi dalla metro in un ottimo quartiere e da 1K mese me lo sono portato a casa a 750 euro mese con garage. Palazzo comunque nuovo due camere da letto bagno balcone etc.. Non era male. Sai una casa così a comprarla quanto ti costa? Un occhio della testa!
    Poi vedi te..
    Ultima modifica di conilmionome; 09-11-2017 alle 04:30
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  17. #77
    Fish L'avatar di tambendi
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    a rho da quel che vedo stanno costruendo tanto, nell 'ex area expo si insidierà l'human technopole oltre alle facoltà scientifiche della statale che dovrebbero lasciare città studi.
    è una zona in grande fermento, servita ottimamente.

  18. #78
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    sono anche io convinto che sia molto più wise orientarmi all'affitto in questo momento.

    sto valutando l'affitto di un appartamento di 80mq+30 di balcone molto ben arredato e nuovo e in palazzina veramente signorile, però in zona abb periferica.
    il proprietario non si è affidato ad un agenzia quindi la trattativa sarebbe direttamente con lui.
    La sua proposta è 800+condominio+riscaldamento quanto potrei trattare secondo voi?

  19. #79
    Antonius L'avatar di conilmionome
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    sono anche io convinto che sia molto più wise orientarmi all'affitto in questo momento.

    sto valutando l'affitto di un appartamento di 80mq+30 di balcone molto ben arredato e nuovo e in palazzina veramente signorile, però in zona abb periferica.
    il proprietario non si è affidato ad un agenzia quindi la trattativa sarebbe direttamente con lui.
    La sua proposta è 800+condominio+riscaldamento quanto potrei trattare secondo voi?
    Troppi fattori da considerare, poi periferica in che senso? Sei comunque vicino alla metro o in zona metro oppure proprio distante?
    Hai il box? 80mq in zona periferica non è che sia grande come appartamento, bisogna sempre vedere cosa intendi per periferica comunque.
    Trattatare direttamente col proprietario è un bene sicuro perchè risparmi i soldi dell'agenzia e magari riesci a trattare meglio ma bisogna vedere i prezzi della zona
    Se sei incerto o titubante tira un 5 oppure un fante

  20. #80
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    Troppi fattori da considerare, poi periferica in che senso? Sei comunque vicino alla metro o in zona metro oppure proprio distante?
    Hai il box? 80mq in zona periferica non è che sia grande come appartamento, bisogna sempre vedere cosa intendi per periferica comunque.
    Trattatare direttamente col proprietario è un bene sicuro perchè risparmi i soldi dell'agenzia e magari riesci a trattare meglio ma bisogna vedere i prezzi della zona
    senza box e parliamo di zona totalmente no metro = settimo milanese.
    per me è perfetto xke sia io che la mia ragazza usiamo la macchina per raggiungere il posto di lavoro e la posizione della casa è perfettamente a mezza via. ma questo ovviamente è irrilevante nella trattazione e potrei far pesare invece le cose di cui sopra.
    i prezzi nella zona sono un po piu bassi ma obiettivamente per immobili di minor qualità

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