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Discussione: Chiarimenti per acquisto BB già avviato

  1. #1
    Calling Station
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    Predefinito Chiarimenti per acquisto BB già avviato

    Buongiorno a tutti, vorrei capire una cosa: qualora decidessi di rilevare un BB, cosa dovrei pagare? Perchè negli annunci di cessione leggo contratti (3+2, 9+9, ecc), dove viene richiesto affitto mensile + buonuscita.
    Esempio: bb in zona trevi a Roma, 140 mq, 5 camere con 3 bagni, richiesto 200.000 euro di buonuscita + 2.000 euro di affitto mensile, con contratto 9+9.
    Ecco, questo cosa significa? Che avrei il bb in gestione, praticamente, per 9 anni? Andando quindi a pagare oltre i 2.000 euro al mese anche altri 200.000/9 = 22,222/12= 1851,85 euro al mese? Quindi quasi 4.000 euro di affitto o mi sfugge qualcosa?

  2. #2
    Fish
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    si, la buonuscita rappresenta l avviamento, ossia il costo che in teoria il venditore vorrebbe che tu sostenesi, per rievare un attivita gia avviata, con locali ristrutturati (si spera), con clienti e fatturato gia buoni, buone recensioni etc.
    I 9 anni e la durata del contratto di locazione al quale vai a subemtrare e non c entra nulla con la buonuscita. L affitto lo dai al proprietario, la buonuscita a chi vende l attivita

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  4. #3
    Calling Station
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    Ti ringrazio per la risposta!
    Quindi vuol dire che allo scadere del contratto, potrò a mia volta pretendere la buonuscita dai nuovi compratori?
    Quindi quando proprietario dell'immobile, e chi cede l'attività, non sono la stessa persona, devo dedurre che i secondi, per non perdere la possibilità di buonuscita, dovrebbero continuare a pagare l'affitto per evitare che il proprietario se ne impossessi? Cioè cosa succederebbe se chi cede l'attività smette di pagare l'affitto? Che perde ogni diritto, giusto?

  5. #4
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    Assolutamente no.

    I gestori del B&B possono smettere di affittare i locali in ogni momento e contemporaneamente chiudere per sempre l'attività (con tutte le pagine connesse, il nome, le utenze e via dicendo). Non è che la stessa passa direttamente al proprietario. A lui torna soltanto la disponibilità dei locali per farci poi quello che vuole (viverci, affittare, aprire altra attività e via dicendo).

    Contratto di affitto e B&B sono due cose totalmente separate pur avendo in comune il luogo dove le cose avvengono.

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  7. #5
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    Subentrare in una attività commerciale (quale quella di B&B) può essere fatta o mediante cessione d'azienda (o di ramo d'azienda) o -come avviene più frequentemente- mediante cessione di quote (se titolare del b&b era una società). Se "chi vende" era un privato la possiamo definire in effetti buonuscita.
    Poi c'è il contratto di locazione rispetto al quale in realtà chi subentra nell'attività TEORICAMENTE subentra semplicemente nel lato "passivo" (di conduttore) del contratto di locazione. Usualmente, si fa in modo (e di solito è chi cede l'attività che si adopera in tal senso), a colui che subentra nella attività il locatore permette la stipula di un nuovo contratto di locazione, cosicché venga sostanzialmente azzerato il computo degli anni di locazione (altrimenti, chi subentra nell'attività potrebbe trovarsi tra le mani un contratto di locazione che scade in pochissimi anni, non avendo modo di rientrare -fatto salva l'indennità di avviamento ma questo è un altro discorso).
    La durata del contratto di locazione è di fondamentale importanza. 3+2 o 4+4 sottointende un rischio perché sono durate previste di default per i contratti ad uso abitativo (è pur vero d'altra parte che un b&b nella sua accezione originaria consisteva appunto nel concedere una stanza e la colazione all'interno di una abitazione in cui vive il "padrone di casa").
    Da 6+6 in su (9+9 per uso alberghiero, in cui di solito mi pare rientrino le altre forme di strutture ricettive es casa vacanze o affittacamere) è ok.
    Alla naturale scadenza del contratto di locazione (di solito, si deve vedere non la prima, scadenza, ossia il sesto o nono anno, ma la seconda scadenza, dodicesimo o diciottesimo, in quanto il Locatore può negare l'automatico rinnovo alla prima scadenza solo in casi tassativi), al conduttore è riconosciuta l'indennità per perdita di avviamento, vado a memoria dovrebbero essere 12 o 18 mensilità di canone

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  9. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da Any2carDs Visualizza Messaggio
    Ti ringrazio per la risposta!
    Quindi vuol dire che allo scadere del contratto, potrò a mia volta pretendere la buonuscita dai nuovi compratori?
    Quindi quando proprietario dell'immobile, e chi cede l'attività, non sono la stessa persona, devo dedurre che i secondi, per non perdere la possibilità di buonuscita, dovrebbero continuare a pagare l'affitto per evitare che il proprietario se ne impossessi? Cioè cosa succederebbe se chi cede l'attività smette di pagare l'affitto? Che perde ogni diritto, giusto?
    Non ho idea della tua conoscenza del settore alberghiero ricettizio romano e italiano, ma i prezzi sono scesi di molto in questi ultimi anni , se ad ogni camera corrisponde un 18/25mg, e ci sono 4 o 5 stanza in bassa stagione si venderà a 40/50€ e in alta a secondo del rating sui 120/200€ a notte...

    Partire con una rilevazione di una gestione di espone a tante magagne, per esempio sono conoscenza di un affittacamere che pagano una pigione di 2500€ zona termini.

    Esiste un sito di vendita di immobili alberighiero.

    Al municipio x o giu di li' c'è lo sportello per le licenze di affittacamere che è regolato secondo la legge quadro del turismo. Non ho idea delle procedure burocratiche , ma versare un 200k di soldi per acquisire licenza subentro , mobili e varie ... valuta te i pro e i contro ..

    Ma se affitto io un appartamento di 200mq , lo trasformo di sana pianta un bb, spendo meno sicuro almeno la metà .. i bagni nuovi 2000€x4/5, condizionatori , letti , rifacimento impianto elettrico , sala colazione, cucina, il parquette costa 50€ al metro quadro, ( forse quello dozzinale )

    Poi devi prendere in mano anche i portali internet, extranet , etc... se non hai mai lavorato nel settore è dura

    Chi ha fatto i soldi tanti anni fa oltre agli hotel alberghi etc... sono stati gli ostelli ... ma li fanno caciara caciara

    Zona barberini è buona, ho cercato sui portali la sola vendita dell'immobile di 90 mg2 è di 500.000€ quindi booo

    Anche la ristorazione è un po' pessimo come affare viste le licenze e la guerra della concorrenza.
    Ultima modifica di Blitz76; 11-02-2020 alle 16:20

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  11. #7
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    Cmq se dovessi fare un BB

    Farei tipo residence, con una piccola cucina elettrica , soppalco eventualmente, zona centrale, poi dipende , nelle zone periferiche la domanda è stagionalissima e solo gruppi prevalentemente.

    E farei un negozio alimentare tipo bangladesh come receptionist lol , registrazione ( copia dei documenti ) consegna chiave , pagamento giorno successivo o prepagamento o ce pensa il bangladesh con pos lol
    Ultima modifica di Blitz76; 17-02-2020 alle 00:35

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  13. #8
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    Eheheh molti infatti hanno avuto quest'idea. Spesso il titolare del bb non lo vedi proprio.

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